Acheter un appartement neuf en zone frontalière : les conseils d’un expert immobilier

En zone frontalière franco-suisse, l’espace constructible est limité et le charme de la région attire de plus en plus de personnes. La conjonction de ces 2 facteurs a pour conséquence directe une offre de logements réduite. Alors ceux d’entre vous qui ont un projet d’acquisition immobilière pourront mettre toutes les chances de leur côté avec les conseils d’un professionnel de l’immobilier, Alain Chapays de la société Teccelia.

Les principaux critères à prendre en compte quand on achète un logement neuf

L’achat d’un bien immobilier est conditionné par plusieurs critères fondamentaux que la plupart des acheteurs potentiels ont en général à l’esprit.

• la localisation : ce critère est habituellement fortement influencé par votre lieu de travail. La plupart des personnes vont rechercher un lieu d’habitation proche de leur lieu de travail pour limiter autant que possible les trajets travail-domicile.
• l’environnement familial : selon votre situation personnelle, vous rechercherez peut-être un lieu d’habitation pas trop éloigné de votre famille proche.
• l’environnement naturel : ce critère dépend de votre mode de vie. Si vous êtes plutôt citadin, vous choisirez un lieu qui vous permet d’être à proximité d’un centre urbain et des infrastructures qui y sont proposées, et à l’inverse si vous êtes plutôt « nature », vous choisirez un lieu qui vous permet d’être au calme et en prise directe avec la montagne ou la campagne. Certains lieux présentent l’énorme avantage de rassembler tous ces critères en même temps.

Achat d’un logement neuf VS achat d’un logement ancien

Tout acheteur immobilier se trouve confronté à cette question : vaut-il mieux acheter un bien immobilier neuf ou un bien immobilier ancien ? Si chaque type de logement a ses avantages et ses inconvénients, les logements neufs ont quelques caractéristiques spécifiques dont notamment :

• les frais de notaire réduits :  l’achat d’un logement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (ils sont en moyenne de 2,5% du prix de vente contre environ 8% pour les logements anciens). A titre d’exemple, pour l’achat d’un bien immobilier de 350 000 euros, le différentiel est tout de même de plus de 19 000 euros.
• les normes environnementales, phoniques et thermiques : acheter un logement neuf, c’est l’assurance de bénéficier des toutes dernières normes en matière d’environnement, en matière d’isolation phonique et thermique.
• une architecture moderne : les logements neufs proposent une architecture récente et des prestations contemporaines qui respectent les standards de notre époque.

Comment évaluer la qualité d’un programme de logements neufs

La réputation du promoteur immobilier

Il faut tout d’abord vérifier la réputation du promoteur immobilier qui commercialise les logements. Pour cela, Internet est votre meilleur allié : les avis clients restent un critère intéressant à consulter. On les trouve en général sur le site Web, sur Google (il faut simplement taper le nom de la société et les avis Google sont accessibles en cliquant sur le lien) ou encore sur Facebook (menu « Avis » de la page d’une société).

Attention toutefois à l’authenticité des avis. Si l’établissement a mis en place un système indépendant de recueil d’avis (comme Trustpilot ou « avis vérifiés »), vous n’avez aucun souci à vous faire sur ce point. Dans le cas contraire, peu d’avis, tous forcément très positifs et pas très précis ou détaillés doivent vous alerter sur le fait que ces avis ne sont peut-être pas très « objectifs ». Autre « indice » à observer : les réponses aux avis. Si la société répond aux avis, qu’ils soient négatifs ou positifs, c’est qu’en général elle est sensible à sa réputation, et donc probablement à la qualité du service qu’elle délivre.

Si le chantier a déjà commencé

L’observation visuelle du chantier peut déjà vous donner une première idée de la qualité du programme : un chantier mal organisé, non structuré peut être révélateur d’une qualité qui ne sera, au final, pas forcément au rendez-vous.

Si des personnes habitent déjà dans la résidence, prenez le temps de les questionner sur la manière dont l’acquisition, le suivi des phases chantier et la livraison se sont déroulés. Si une expérience positive relatée n’est pas forcément une garantie pour la suite, une expérience négative devra réellement vous alerter.

Le « gros » piège à éviter quand on achète un logement

Selon Alain Chapays, « la durée de détention d’un bien est très importante en immobilier, car plus vous garderez votre bien longtemps, plus vous aurez de chance de faire une plus-value. » C’est la raison pour laquelle il est primordial de rester concentré sur son objectif de départ en matière de nombre de pièces ou de surface, et de faire plutôt un compromis sur la distance domicile-travail, car en achetant un bien immobilier plus petit, vous courez le risque de devoir le revendre plus rapidement que prévu.

La question qu’il faut absolument poser au promoteur

Dans le cas où la construction de la résidence n’a pas démarré, si vous ne deviez poser qu’une seule question au promoteur, c’est celle-ci : « Quel est le stade d’avancement de la pré-commercialisation ? » Cette question est fondamentale, car tant que le promoteur n’a pas atteint 40 ou 50% des ventes, il ne peut obtenir les garanties bancaires d’achèvement qui lui permettront de commencer la construction du programme, d’acheter les terrains, et de financer les travaux.

En clair, cela signifie que vous courez le risque de réserver un logement qui ne verra pas le jour dans les délais impartis et qui vous bloquera pendant plusieurs mois.

Les garanties du promoteur immobilier

Tout promoteur présente deux garanties qui sont obligatoires :

• la garantie financière d’achèvement (GFA) permet d’assurer à l’acheteur que, quelles que soient les circonstances (faillite par exemple), la construction ira bien à son terme. Cette garantie est en général couverte par la banque qui finance l’opération immobilière pour le compte du promoteur.
• la garantie dommage-ouvrage qui permet de couvrir tous les défauts de construction. Le Syndic étant garant de l’application de la garantie dommage-ouvrage pendant la durée de la validité, « il est important qu’au terme de celle-ci (10 ans) le Syndic puisse effectuer une vérification globale 1 an avant le terme avec des experts afin d’être certain qu’il ne faille pas la déclencher » selon Alain Chapays. Si vous achetez un logement neuf, il est donc important d’avoir un Syndic qui maîtrise bien ces rouages.

Sachez repérer les communes frontalières proposant un bon rapport qualité de vie / coût

Dans la zone frontalière franco-suisse près du canton de Genève, l’immobilier est particulièrement tendu et nombreuses sont les communes dont le prix au m2 à l’achat est assez élevé. Les travailleurs frontaliers sont d’ailleurs nombreux à rechercher des biens immobiliers abordables dans le secteur. En vous éloignant un peu des communes très connues et recherchées, vous pouvez néanmoins trouver de vraies opportunités.

Par exemple dans le Genevois français, une commune comme Chens-sur-Léman – où nous commercialisons le programme neuf Coeur Village –  offre un magnifique cadre de vie grâce à son environnement exceptionnel et sauvage qui n’a rien à envier à des communes beaucoup plus « visibles », et pourtant beaucoup plus chères.

Conclusion

Se lancer dans un projet d’achat immobilier demande beaucoup de préparation et un minimum de connaissances, particulièrement en zone frontalière franco-suisse où tous les prix se côtoient. Mais en suivant les quelques conseils prodigués dans cet article par notre spécialiste immobilier Alain Chapays, vous augmentez vos chances de réussir votre achat dans de bonnes conditions.

cet article a été rédigé avec la collaboration de la société Teccelia