Achat immobilier dans le Haut Rhin en 2021 : état des lieux

La crise sanitaire que nous traversons et ses lourdes retombées économiques sont sans précédent. Le marché immobilier a-t-il été épargné ?

Pour y voir plus clair, nous avons interrogé Raphaël Bussière, le directeur de l’agence de courtage Meilleurtaux.com à Mulhouse. Lui et son équipe sont spécialisés dans les prêts immobiliers ainsi que dans les prêts professionnels, le rachat de crédits, le regroupement de crédits et enfin l’assurance emprunteur.

Un projet immobilier dans le Haut-Rhin ? Prenez contact avec Raphael Bussière de Meilleurtaux.com avec notre service de demande de prêt immobilier.

Pourriez-vous me faire un état des lieux du marché immobilier dans le Haut Rhin ?

On constate un trafic soutenu sur le marché de l’immobilier en 2020 malgré le contexte de la crise sanitaire et les deux confinements essuyés. Le marché des trois frontières est resté particulièrement dynamique. Et même si le marché du neuf a été ralenti, étant donné le contexte de la crise sanitaire et les normes en termes de constructions qui sont de plus en plus drastiques, ce secteur géographique semble avoir été épargné.

En effet, selon le bilan publié par les notaires de France, on compte un total de 5 810 transactions immobilières « dans l’ancien » dans la zone de chalandise mulhousienne en 2020 (Mulhouse, Couronne Mulhousienne et les vallées aux alentours) . Les données de 2021 seront cependant davantage révélatrices de l’impact de la crise sur ce marché.

Mulhouse, qui est une des ville en France avec le taux de disparité de revenu le plus élevé, avec un centre-ville très attractif en terme de revenus, a été ciblée dans deux études différentes :

● La première a été réalisée conjointement par Meteojob, qui est un site de recherche d’emploi, et par Meilleurtaux.com. La méthodologie mise en place montrait que Mulhouse était la ville la plus attractive de France. Pour arriver à cette conclusion, ils ont mis en rapport les trois données suivantes :

• le prix du logement au m2,
• le nombre de CDI disponibles pour 100 habitants
• le salaire médian.
  Leur étude a ainsi permis de mesurer le pouvoir d’achat immobilier de la ville considérant le salaire médian, les taux d’intérêt pratiqués localement, et le prix de l’immobilier. Mulhouse propose 0,84 offres de CDI pour 100 habitants et un excellent pouvoir d’achat immobilier, avec 85m2 accessibles en moyenne considérant le rapport des trois données citées ci-dessus.

● La seconde étude réalisée par l’Observatoire des inégalités, montre que le Rebberg Sud-Est, le quartier le plus huppé de la ville dont le prix au m2 est très élevé, est également considéré comme le quartier des provinces de France regroupant le nombre le plus grand de personnes aux revenus les plus élevés.

En effet, les données révèlent que le niveau annuel minimum de revenus des 10 % des habitants les plus riches du quartier s’élève à 104 895 €, ce qui place ainsi le Rebberg juste après Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt.

Quelles sont les banques qui entrent en matière avec les frontaliers et les résidents suisses ?

D’un point de vue des banques, les clients frontaliers et les résidents suisses sont deux sujets à part.

Les frontaliers :

● Bien que toutes les banques soient capables de financer les frontaliers, toutes ne sont pas capables de faire du prêt en devise : le groupe Crédit Mutuel – CIC, la BNP, la Société Générale, le Crédit Agricole, la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire le peuvent. En revanche ce n’est pas le cas du LCL, de la Banque Postale et de la Kolb, qui appartient au groupe Crédit du Nord.

Les non-résidents :

● Toutes les banques ne souhaitent pas les financer : En ce qui concerne les non-résidents, bien que toutes les banques soient techniquement capables de les financer, politiquement, très peu veulent encore le faire. La BNP est le seul organisme prêteur qui détient encore un service dédié aux non-résidents. Le LCL, quant à lui, garde une appétence forte pour les non résidents, mais les autres banques ne souhaitent plus les financer, sauf dans le cas d’une relation bancaire déjà existante et dans laquelle le financement s’inscrit dans une démarche de défense du portefeuille client. En revanche, elles ne sont plus intéressées à développer leur portefeuille sur une stratégie de conquête via le financement de non-résidents.

● Des conditions d’apport personnel drastiques : Dans le cadre du financement de projet d’un non-résident, les conditions d’apport personnel qui lui sont imposées sont drastiques : il faut en général compter l’apport des frais auxquels viennent s’ajouter 30% du montant de l’opération. En cas de défaut de paiement, cet apport personnel conséquent, et la décote sur le prix de vente forcée qui est d’un minimum de 30 %, permettent à l’organisme prêteur de pallier ses pertes.

En effet, il est compliqué d’entamer des démarches de recouvrement de créance à l’étranger. Voilà donc d’où vient cette problématique d’apport personnel. Néanmoins, et c’est le nerf des négociations dans la recherche des financements d’un non-résident, cet apport peut être revu à la baisse selon la qualité du profil, sa surface patrimoniale et les contreparties commerciales qu’il peut apporter à la banque.

La crise sanitaire a-t-elle modifié les critères de choix des clients ?

L’espace extérieur est devenu un des facteurs prioritaires dans le choix des biens visés à l’achat. On constate une accélération dans les ventes de maisons, ou d’appartements avec terrasses et balcons, et un ralentissement violent sur les acquisitions d’appartements qui ne peuvent offrir un espace extérieur.

La crise sanitaire a-t-elle changé la manière dont les banques de votre secteur analysent les dossiers de prêt ?

Ce n’est pas la crise sanitaire qui a changé la manière dont les banques analysent un dossier, mais plutôt les nouvelles normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

Les normes imposées par le HSCF

Depuis décembre 2019, il impose aux organismes bancaires de nouveaux critères d’endettement et de durée de prêt immobilier : un taux d’endettement qui ne peut excéder les 33%, et une durée de prêt de 25 ans maximum. Comme ces nouvelles normes, plutôt sévères, et la crise sanitaire sont arrivées en même temps, beaucoup font l’amalgame. Pourtant il s’agit bien de deux choses distinctes.

L’impact de la crise

A ces contraintes qui durcissaient déjà l’accès au prêt immobilier, s’ajoutent les conséquences de la crise sanitaire qui viennent fragiliser les situations financières de nombreux acheteurs potentiels.

Par exemple, on a constaté plusieurs vagues de licenciements chez des employeurs suisses qui ont eu pour conséquence l’annulation de projets immobiliers, pourtant en voie d’aboutissement, portés par des frontaliers.

L’impact de la crise se ressent surtout sur certaines professions, notamment celles liées à la restauration ou l’événementiel, pour lesquelles le banquier analysera le CDI d’un autre œil : si tous les revenus du ménage portent exclusivement sur l’un de ces secteurs actuellement considérés comme précaires par le banquier, l’organisme prêteur sera beaucoup plus frileux et vigilant sur ce type de dossier.

Pour rendre le dossier plus attractif, il faudra veiller à avoir un taux d’endettement attrayant, un apport conséquent, etc. En revanche, si dans un couple d’emprunteurs, un seul des conjoints dispose d’un emploi lié à la restauration ou l’événementiel, ça ne devrait pas poser de problème.

Quels sont aujourd’hui les critères les plus importants pour attribuer les prêts ?

Suite à l’intervention du Haut Conseil de Stabilité Financière le taux d’endettement est devenu un critère essentiel.
En effet, depuis fin 2019, le HCSF recommandait aux organismes prêteurs de veiller à ce que la somme prêtée à l’emprunteur ne lui fasse pas dépasser le seuil d’endettement de 33%.

En 2021 ces normes se sont légèrement assouplies et le taux d’endettement maximum est maintenant de 35 % ; mais plusieurs organismes prêteurs ont gardé dans leurs exigences le taux d’endettement à 33%.

Les taux d’intérêt sont très bas. Comment les banques gagnent-elles de l’argent aujourd’hui ?

Aujourd’hui, les banques gagnent de l’argent avec les contreparties.
Si les banques proposent des prêts immobiliers c’est pour conquérir de nouveaux clients et développer leur portefeuille.

Elles exigent de leurs nouveaux emprunteurs plusieurs contreparties comme la domiciliation des revenus, qui permettra d’équiper le client de plusieurs supports comme la carte bancaire et tous les services associés à la gestion des flux financiers qui font gagner de l’argent à la banque, ou encore d’autres services comme l’assurance maison, l’assurance voiture, etc.

Aujourd’hui, quel est le profil du client idéal pour les banques ?

Le profil idéal pour les banques implique une situation professionnelle stable avant tout. Mais pas seulement. Elles seront également rassurées par un profil sérieux, capable d’épargner et de gérer des charges plus ou moins équivalentes à celles qu’imposent un prêt immobilier.

Elles seront également plus enclines à suivre un client dans son projet immobilier si le projet en question reste suffisamment raisonnable et lui permet de garder une marge au niveau de son taux d’endettement, échéances de prêt incluses.

Si l’on devait dépeindre ce profil idéal, on imaginerait un jeune couple locataire, tous deux employés en CDI avec idéalement 2 voire 3 ans d’ancienneté professionnelle, ou titulaires de la fonction publique. Ils auraient déjà un crédit voiture chacun, sans que leur taux d’endettement n’excède les 33 % une fois les mensualités du prêt immobilier ajoutées.

Cela permettra de montrer que leur endettement est plus que cohérent, intégration faite de la charge de véhicules, contrairement aux couples sans crédits qui vont au maximum de leur taux d’endettement, mais qui seront incapables de faire face aux coups durs.

Ils auraient une belle épargne qui leur permettrait de financer l’intégralité des frais liés à l’acquisition tout en gardant encore une épargne résiduelle pour leur permettre de gérer les potentiels imprévus et de rassurer le banquier. Les organismes prêteurs seraient capables de les financer non pas sur 25 ou 27 ans, mais plutôt sur 20 ans, qui est une durée bien plus judicieuse et que la banque préfère.

Que vous vous reconnaissiez ou non dans ce profil idéal et si vous avez un projet immobilier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert tout au long de vos démarches de recherche de financement. Dans ce cadre, toute l’équipe de Meilleurtaux.com de Mulhouse se tient à vos côtés pour vous assister dans la réalisation de vos projets. Ils sauront défendre votre dossier et trouver la meilleure solution, celle qui vous correspond.