J’ai récemment constaté un phénomène intéressant au sujet des prix de l’immobilier en Haute Savoie en zone frontalière franco-suisse : malgré une baisse de la demande, les prix ont tout de même continué à augmenter. Ce phénomène défiant les lois économique, j´ai essayé de comprendre pourquoi : et l’explication se trouve selon moi dans le mode de financement, le prêt en devise pour frontaliers.
Pour ceux qui ne le sauraient pas, les travailleurs frontaliers en Suisse (et de manière générale toutes les personnes qui bénéficient de revenus en francs suisses) ont la possibilité d’emprunter directement en francs suisses pour l’acquisition d’un bien immobilier en France : au moment de l’achat, le montant du bien en euros est alors converti en francs suisses et le prêt immobilier est établi sur cette base. L’emprunteur rembourse alors son prêt en francs suisses, dans la même devise que ses revenus. L’intérêt majeur pour les frontaliers réside dans le risque de change qui est maîtrisé tous les mois, car ce mode de financement permet d’avoir des mensualités qui ne varient pas en fonction de l’évolution du change (dans le cas d’un frontalier ayant des revenus en francs suisses et empruntant classiquement en euro, le montant effectif qu’il aurait à payer en euro serait fixé mais ses dépenses réelles variables à cause du taux de change). Les taux d’intérêts proposés par ce type de prêts sont en général très compétitifs.
Les problèmes des prêts en devises interviennent en cas de revente anticipée
Ce mode de financement, que je juge plutôt intéressant pose toutefois quelques problèmes, notamment à la revente, et particulièrement lorsque celle-ci intervient dans des délais courts : prenons le cas d’un frontalier ayant acheté un bien immobilier au prix de 200 000 euros. Supposons qu’à l’époque, le cours de change était à 1,5. Lors du montage du prêt, le montant est donc converti en francs suisses, soit 300 000 francs suisses. Supposons que cette même personne veuille revendre son bien aujourd’hui, estimé à 210 000 euros : le cours étant actuellement à 1,2 environ, la revente de son bien immobilier lui permettrait de rembourser 252 000 CHF ! Sa plus value éventuelle sur la revente du bien est donc très sérieusement amputée par les variations défavorables du taux de change. Ce phénomène vient s’ajouter à un contexte immobilier parfois morose, où les prix de certains biens sont revus à la baisse. Dans certains cas, il est même impossible de revendre le bien sans perdre de l’argent.
La conjonction de ces phénomène maintient les prix élevés, certains frontaliers souhaitant répercuter cette différence de taux de change dans le prix de vente. Aussi, dans certains cas, on arrive à des aberrations avec des prix allant jusqu’à 5000 ou 6000 euros du m² pour des biens tout à fait standards.
C’est également l’une des raisons pour lesquelles il y a peu de transactions immobilières en ce moment en zone franco-suisse : les vendeurs proposent des prix trop élevés à cause de l’effet taux de change dans un marché à la baisse, et les acheteurs qui bénéficient actuellement de taux plutôt bas ne sont pas particulièrement et pas forcément prêts à surpayer un bien.
Acheter un bien lorsqu’on est frontalier : le risque zéro n’existe pas
La situation de travailleur frontalier pose bien des problèmes dans l’optique de l’achat d’un bien immobilier, et il n’y a pas de situation idéale : soit vous souscrivez un prêt en francs suisses, et dans ce cas vous faites pesez le risque de change à la revente du bien, mais êtes tranquille tout au long de l’année avec des charges maîtrisées, soit vous souscrivez un prêt en euros et vous prenez le risque de voir tous les mois vos mensualités de prêt évoluer. Il n’y a pas de situation idéale, juste un risque à bien comprendre. Concernant la souscription d’un prêt en devises, les problèmes interviennent en cas de revente anticipée si toutefois vous vous trouvez dans le cas où le taux de change a évolué en votre défaveur (cas décrit plus haut) et particulièrement en cas de divorce ou de situation où vous n’êtes plus salarié en Suisse. Aussi, votre choix doit se faire selon votre visibilité professionnelle : si vous savez que vous travaillez en Suisse pour une période déterminée et inférieure à 5 ans, le prêt en devises n’est assurément pas une solution pour vous…
Enfin, en ce moment, il y a un double phénomène intéressant : les taux d’intérêt sont historiquement bas, et le taux de change EUR/CHF est à l’avantage de ceux qui empruntent en francs suisses des biens estimés en euros, avec, compte tenu du taux planché fixé par les autorités suisses, le risque de voir ce taux se dégrader très faible. La fenêtre risque cependant de ne pas durer éternellement…
Mes conseils pour estimer le prix d’un bien en zone frontalière : les notaires !
Pour évaluer la valeur réelle d’un bien, rien de mieux que les notaires, car le prix des biens à la vente n’est absolument pas significatif. Pour ma part, j’utilise l’application des notaires de France.
Et vous, quelle est votre expérience sur le sujet ?
Il est (presque) drole de lire ici une situation quasi identique à la mienne.
J’ai acheté un bien immobilier 184 000 € il y a de cela plusieurs années. Je l’ai revendu (pour cause de separation difficile) 205 000€
Mais ayant souscrit à l’epoque un prêt en devise à un taux de 1,57 je me retrouve aujourd’hui à devoir rembourser de l’argent a la banque, malgres une plus-value de 21 000€!!!
Pour l’instant, je n’ai toujours pas clôturé mon prêt et je n’ai plus de bien immobilier. Je continue de payer mon credit chaque mois, en gardant l’argent de la vente sur un compte, et j’utilise les intérêts perçus en fin d’année qui en quelque sorte remboursent mes mensualité. Dans l’attente d’une remontée éventuelle du taux €/CHF
Bonjour Maxime,
Merci pour ce retour d’expérience… pas très heureux.
Bonjour,
Je suis dans une situation un peu similaire, sauf que ce n’est pas pour un divorce…
en 2007 j’ai contracté un pret en chf (330000) soit (203000€) avec un taux de change de 1.62 (le pic du taux de change depuis au moins 10 ans)
en 2014 je souhaiterais revendre ce bien pour en acheter un autre.
en 7 ans, j’ai remboursé environ 90000 chf mais avec le taux de change actuel de 1.18, c’est comme si je n’avait remboursé que 3800€… (la cata)
donc meme en vendant mon bien le meme prix que je l’ai acheté il y a 7 ans, je n’aurais aucun apport pour mon autre bien…
quel conseil auriez vous ?
rester dans ma maison en attendant que le taux remonte?
vendre quand meme, et repartir sur un nouveau credit ?
autre chose ?
ce que je trouve grave c’est que la banque ne m’a jamais averti quand le taux descendait qu’il fallait que je fasse attention
un pret en devise est donc a proscrire si on souhaite revendre son bien ?
C’est un peu la loterie et ca, la banque ne vous l’explique pas clairement…
merci pour vos conseils
Bonjour Arno,
Je crois que le seul conseil que beaucoup vous donneront c’est de ne pas vendre et d’attendre que l’EURO remonte face au CHF. Ce phénomène devrait commencer cette année jusqu’en 2015 au moins. En revanche, il est à mon sens peu probable que les taux remontent jusqu’à 1,60 (mais bon, je ne lis pas dans l’avenir, et il suffirait qu’il y ait des mauvais « messages » économiques de l’UE pour que l’euro reste bas, ou une crise pour que le CHF reste haut…).
Concernant la responsabilité des banques, je sais « qu’on » les a aidées à prendre conscience de ce problème en leur interdisant de faire de la publicité active sur ce type de prêts. Toutefois, pour un frontalier, je maintiens que ce sont des prêts en général intéressants, pour autant qu’on comprenne comment cela fonctionne et surtout les risques, ce qui, pour le dernier point, n’était pas visiblement pas votre cas.
Bonjour David,
Ayant pris un prêt CHF (prix d’achat 318,000 EUR, montant en CHF 486,000) a un taux d’échange 1:1.55, nous avons vendus la maison début 2012 (taux 1:1.20) pour 385,000 EUR, nous avons perdu 100,000 EUR quand on considère qu’on a rembourse a peu près 30,000 EUR en mensualités.
Depuis plusieurs mois on est en correspondance avec le médiateur de notre banque en cherchant des dommages financiers, mais il répond plus et considère notre dossier ferme. Toutefois la Banque de France considère que notre dossier est bien complexe est nous avise a continuer notre plainte.
J’essai de saisir une association de consommation, mais ne suis pas sur quelle démarche a suivre maintenant (tribunal? avocat? assoc de consol?). Que feriez-vous?
Merci pour tout conseil
Bonjour Douglas,
Je suppose qu’il s’agit d’un établissement bancaire en France.
Si c’est le cas, et si le médiateur bancaire ne répond plus (ce qui n’est pas étonnant, les dés sont en général « pipés » d’avance), alors il vous reste à mon avis 2 choses à faire :
1 – tenter de cherche des personnes dans votre situation
2 – passer par voix d’avocat. Prenez-en un qui à l’habitude de ce type de dossier. J’en connais un sur Paris si jamais cela vous intéresse (j’ai, à titre personnel, eu recours à ses services pour un autre type de dossier bancaire), je peux vous transmettre ses coordonnées. En revanche, je n’en connais pas dans la région qui soit spécialisé sur ce sujet (ce qui ne veut pas dire qu’il n’y en a pas). Avec l’avocat, cela risque de vous coûter un peu mais au moins vous aurez une réponse ferme (oui / non, / peut-être avec x% de réussite).
Bonjour,
Je suis exactement dans le meme cas, ma perte est estimee a 100 000€ egalement et la societe generale ne veut rien entendre.
Si vous trouvez un avocat specialiste, je serais tres interesse egalement.
L union fait la force.
Pour info, je viens de resigner pour un autre pret en CHF (tx 1.21) mais cette fois, la banque (pas le SG) m a fait signe une tonne de papier sur le risque taux de change… c est peut etre bon signe
Merci de me contacter en message prive
Considérant les posts précédents, est-ce que quelqu’un qui achèterait aujourd’hui au taux de 1,22 (en réalité faire construire neuf et donc pas d’influence de l’offre et de la demande sur la construction, le terrain ayant été acheté cash en €) y serait gagnant à long terme si les taux de change « remontent »? Je fais allusion ici à la fameuse fenêtre dont vous parlez plus haut, d’autant plus que les taux d’emprunt en devises suisses sont passés de 2,15% en avril à 2% en mai et 1,9% en juin. Considérant également que nous bénéficions d’un prêt à taux zéro de 87 450 € et d’un taux pour le reste de la somme empruntée de 1,90 % en devises suisses et, qu’a priori, nous n’avons pas l’intervention de divorcer ni de revendre avant la fin du remboursement…
Suis-je bien clair dans ma question, je ne sais pas !
Bonjour,
Personne ne peut prévoir l’évolution des taux. Ce qu’il faut calculer, en termes de budget, c’est si vous êtes capable d’absorber sur le plan financier un changement de taux défavorable (comptez au plus pessimiste, soit environ 1,50). Pour le reste, difficile à dire si vous serez gagnant ou perdant, malheureusement !
Je suis dans le même cas que vous.
J’ai besoin de revendre mon appart. Mais je vais perdre 40 000 Euros si je le fait aujourd’hui.
J’ai demandé à ma banque de conserver mon prêt en cours et de le basculer sur ma nouvelle acquisition, mais ils ne veulent rien savoir, ils refusent tout net ! Manque de bonne volonté.
Je dois d’abord rembourser puis faire un autre prêt !
Je pensais me faire racheter mon crédit par un autre établissement et négocier avec eux ma nouvelle acquisition.
Fausse bonne idée ?
Bonjour Phil,
Dans un tel cas, je vous invite à prendre contact avec un courtier en prêts immobilier : il vous apportera un conseil en général objectif. Prenez contact avec notre partenaire directement sur notre page « prêts pour les frontaliers« , ils apportent un conseil de très qualité aux frontaliers qui veulent soit renégocier leur prêt, soit acheter.
Bonjour mr Talerman ,
Je souhaite faire un prét immobilier..
Frontalier , j’aimerais un prèt en euros ..Dois-je obligatoirement passer ..par un prét euros en devise…?? elle me propose un prét en euros remboursable en chf puis euros avec un taux de change fixé au début du prèt…
(j’aimerais faire un prét en euros et rembourser directement ma banque en euros ..la banque me dit que ce n’est pas possible ..puisque j’ai des revenus chf..)..
Qu’en pensez-vous..??
Bonjour David,
Nous vendons notre maison suite à séparation et avons signé un compromis de vente le 20 octobre 2014. Les acheteurs n’ont pas encore vu leur prêt accordé. Aujourdhui vu la conjonture il n’est plus intéressant de vendre. Nous perdrions EUR50000 (prêt Modul Immo CHF) Crédit Mutuel. Quels sont sont nos recours vis a vis de la banque? A l’époque en 2008 on nous a pas parlé des risques d’un tel prêt. Faut-il contacter la banque par courrier ou faire appel à un avocat ?
Merci d’avance
Bonjour,
Je ne sais pas si votre dossier peut aboutir ou pas, il faudrait en savoir plus.
Si vous le souhaitez, je peux vous mettre en relation avec une avocate spécialisée sur ce type de problématiques (litiges avec les banques). J’ai personnellement fait appel à ses services. Elle est compétente. Si cela vous intéresse, je vous laisse me contacter ici.
Bonjour,
Nous avons acheté une maison avec un prêt mixte EUR/CHF en juin dernier, avec la partie CHF avec un cours à 1.25. Comme maintenant le cours est à 1.05 nous nous demandions s’il fallait que l’on renégocie ou si on peut espérer une réaugmentation du cours. J’avoue ne pas trop savoir s’il faut que je m’inquiète ou pas de l’impact à long terme. En toute logique, étant frontalier je paie ma partie prêt CHF en CHF donc « théoriquement » ne perd pas d’argent. Bref je ne sais pas trop comment je dois réfléchir à cette problématique.
Merci d’avance sur vos conseils, commentaires.
Bonjour,
Je suis dans l’obligation de vendre ma maison en France suite à un changement d’emploi, j’ai acheter mon bien en 2005 pour un montant de 285’000 euros à un taux de change de 1,51 en devise, a ce jour je doit rembourser à la banque 297’000 chf. ma question est ce que je peux vendre mon bien en Franc Suisse à travers une agence en France.
Bonjour,
j’ai une petite question , qui n’a pas trop grand chose à voir avec un pret immobilier.
En effet je suis allé à ma banque il ya deux mois de ça, j’ai signé une vente à terme de devise.
J’ai été viré le 24 Avril.
donnez moi les solution pour lever ce blocage de taux de change svp
sachant que je dois donner chaque mois 3100 frs
merci beaucoup j’espère avoir une réponse très vite
bonne journée
Bonjour Nassix,
Il faudrait regarder en détail mais malheureusement je pense qu’il n’y a pas de solution. essayez toutefois de négocier une sortie avec la banque : il y aura des frais à payer, mais c’est peut-être la solution la moins mauvaise !
Bonjour,
Je suis salarié en Suisse et ‘ai depuis Février 2012 un crédit en devise (CHF) pour ma résidence principale située en France. Ne sachant pas si je resterais longtemps salariée en Suisse et compte tenu des fluctuations des taux de changes, je souhaite étudier la possibilité de racheter mon crédit en Euros, soit auprès de ma banque actuelle soit auprès d’une nouvelle banque, car cela me semble le bon moment compte tenu des taux d’emprunts en Euro relativement bas. Pouvez m’éclairer sur les points suivants:
– est ce possible de racheter ce crédit en Euros alors que je suis toujours salariée en Suisse
– mon offre de prêt spécifie que le taux appliqué lors de l’obtention du prêt était de 1€ = 1.235CHF. Pour déterniner le solde du crédit due à la banque en Euros, est ce que je dois appliquer ce taux de change ou le taux de change du jour du rachat du prêt?
Merci pour vos lumières!
Bonjour,
Oui vous pouvez toujours racheter ce crédit en euro dans votre cas.
Jetez un oeil sur notre article sur le rachat de prêt en devises ous y trouverez de nombreuses réponses.